Garage auto: cosa è permesso tenere oltre al veicolo?

Il dubbio su come può essere sfruttato il garage auto, oltre che per la custodia del proprio veicolo, è perfettamente condivisibile. Soprattutto tra chi vive all’interno di un condominio possono sorgere incomprensioni tra chi sfrutta questo spazio per lasciare la propria auto alla fine della giornata di loro e in vista di quella successiva. E chi invece lo utilizza come vero e proprio deposito o magazzino con la giustificazione che si tratta della pertinenza di un immobile, pensando di conseguenza che l’uso sia libero e non soggetto ad alcuna limitazione o forzatura. Eppure è molto importante sapere cosa è permesso tenere oltre al veicolo all’interno del garage auto. Non solo esistono infatti precise disposizioni normative in materia tra obblighi e divieti. Ma più volte i tribunali italiani sono stati incaricati di chiarire le incertezze normative. Approfondiamo allora i dettagli sull’uso lecito del garage auto e su cosa è permesso tenere.

GARAGE AUTO, COME UTILIZZARLO?

Al contrario di quanto si possa frettolosamente immaginare, gli spazi all’interno di un garage auto non possono essere sfruttati liberamente. C’è infatti una regola di base da rispettare. È quella che stabilisce di utilizzare l’area tenendo conto dell’accatastamento ovvero della destinazione d’uso. Tradotto in termini concreti, significa che – anche se gli spazi lo consentirebbero – un garage auto non può essere sfruttato a mo’ di appartamento. E né di ufficio di lavoro. Senza dimenticare il divieto a eseguire una lunga serie di attività, se non consentite dalle norme. Come la prova dell’efficienza del motore di un’auto. Fissato questo punto ovvero il principio del rispetto della destinazione d’uso del garage auto, il proprietario ha mano libera sulle modalità di utilizzo. Come stabilito dalla Corte di Cassazione (sentenza numero 14671 del 2014), resta fermo “il diritto del proprietario di poter usare il suo bene nella maniera ritenuta opportuna, e nessun rilievo può avere l’uso diverso effettuato nel passato”.

IL GARAGE AUTO PUÒ ESSERE SFRUTTATO ANCHE COME DEPOSITO?

Il quadro normativo, così come stabilito dagli stessi tribunali che si sono espressi sulla materia, è dunque chiaro: il garage auto può essere utilizzato anche per la custodia di altri beni. Purché non siano trasgredite le regole su obblighi e divieti. Non solo quelli generali in materia, ma anche quelli specifici stabiliti dal regolamento condominiale. L’assemblea può infatti impedire che il garage auto sia ad esempio utilizzato come magazzino o come una sorta di ripostiglio esterno all’abitazione. E viceversa. Per farlo occorre non solo il voto favorevole di tutti i condomini e dunque l’unanimità. Ma anche la partecipazione ai fini del quorum. Un caso a parte è relativo all’esistenza di un regolamento condominiale già in vigore ovvero prima che il nuovo proprietario dell’immobile prenda possesso dei beni. In questo caso è chiamato ad adattarsi alla destinazione d’uso e dunque al regolamento contrattuale senza poter far valere il peso della propria opinione.

QUANDO UN GARAGE AUTO PUÒ ESSERE UTILIZZATO COME UFFICIO

Pensiamo al caso del proprietario di un garage auto che decide di vendere il proprio veicolo. Che sia per ragioni economiche o di cambiamento delle abitudini di mobilità, poco cambia. Può sfruttare lo spazio a disposizione per adibire il garage auto a ufficio per il lavoro, naturalmente se non è abusivo? Oppure anche a uno studio dove trascorrere le proprie giornate? O, perché no, a spazio con finalità commerciali? La risposta è affermativa, ma non lo può fare in automatico. Passaggio fondamentale per mettersi in regola è la richiesta e l’ottenimento della destinazione d’uso dell’immobile. Il via libera non viene concesso dall’assemblea condominiale, in quanto si tratta di un provvedimento di tipo amministrativo rilasciato dagli uffici del Catasto. Il costo da sostenere è estremamente variabile in quanto legato a una serie di parametri:

– la realizzazione di opere di ristrutturazione per adeguare il garage auto alla nuova funzione;

– il compenso dei professionisti incaricati di seguire le pratiche urbanistiche ed energetiche;

– gli oneri di urbanizzazione eventualmente richiesti dal cambio di destinazione d’uso degli spazi;

– il costo delle pratiche catastali.

IL PROPRIETARIO DEL GARAGE AUTO È ANCHE UN CONDOMINO

Facciamo infine presente un altro aspetto normativo sul garage auto ribadito dalla Corte di Cassazione (sentenza numero 884 del 2018). Il proprietario del garage auto è considerato un condomino a tutti gli effetti, con tutti i diritti e i doveri che ne conseguono. Anche se non è intestatario di un appartamento. Stessa cosa per il proprietario di un posto auto scoperto all’interno del condominio, con o senza tettoia per la riparazione.